Henry Buzy-Cazaux : « Nous ne vivons pas une crise du logement, mais un phénomène bien plus grave »

Henry Buzy-Cazaux , président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, et spécialiste des politiques publiques de l’immobilier et du logement, donnera jeudi 2 juillet 2026 à 19h30 une conférence à l’institut Ethique et Politique (https://www.ethique-politique.fr/) sur « Crise du logement et crise de la famille, quels liens ? » . Il a bien voulu, en avant-première, se confier à la NRP.

Christophe Eoche-Duval pour NRP : L’opinion publique entend parler d’une « crise du logement ». Pouvez-vous d’abord nous faire un état des lieux de la réalité de cette situation ? Quelles sont les causes immédiates de ce constat, s’il est partagé ?

Henry Buzy-Cazaux : Le mot crise est en effet employé à tout va, non seulement par la classe politique mais aussi par les acteurs de la filière. On a fini par ne plus se demander s’il était adapté ou impropre. Si une crise est un accident dans une série, une rupture dans un mouvement qui fonctionnait harmonieusement, alors non, nous ne vivons pas une crise du logement, mais un phénomène bien plus grave. Certes, il y a toujours -et à cet égard les épisodes se sont multipliés au cours des années récentes- des problèmes ponctuels qui expliquent un ralentissement ou une interruption, comme une poussée d’inflation ou une mauvaise décision publique ou un contexte général dégradé à un moment donné pour des causes exogènes. Sauf que ces freins sont efficaces et bloquent tout parce que l’équation n’est pas équilibrée en soi et que le moindre dérèglement ne peut être encaissé par la machine, qui se met à dysfonctionner gravement.

En réalité, au fil des décennies, on a négligé de traiter des sujets de fond. Quels sont-ils ? L’absence d’aménagement volontariste du territoire et la métropolisation, le décrochage progressif et obstiné du prix du logement et des revenus, l’obsolescence du patrimoine, une insuffisante innovation juridique et des pratiques.

NRP : Parmi les ménages qui rencontrent ou rencontreraient des difficultés d’accès au logement ou a la mutation dans le logement existant, on évoque souvent le cas des familles. Avec notamment l’accession au 2e ou troisième enfant. Qu’en est-il dans la réalité et pourquoi ? Y aurait-il des freins objectifs ?

Henry Buzy-Cazaux : On sait aujourd’hui que toutes les catégories de population sont éprouvées par la difficulté d’accéder au logement. Longtemps, on a cru que les jeunes seulement étaient touchés, ou les plus bas revenus, ou les parents isolés… Tous les segments paient leur tribut au dysfonctionnement du marché. Tous les territoires sont également concernés, bien sûr avec un nuancier de la maladie, néanmoins beaucoup plus resserré que par le passé. Dans cette communauté de malades, pourquoi les familles ont-elles en effet des difficultés majorées à un certain stade de leur composition ?

Un seul enfant conduit à choisir un deux pièces ou un trois pièces, et cette typologie de logement est la plus courante, même si son prix au mètre carré est plutôt plus élevé à cause d’une forte demande. Les prix à l’achat ou à la location sont à la portée de la plupart, non sans effort, digestes néanmoins avec deux salaires par exemple. Au-delà on va vers des biens moins courants, voire plus rares, 4 ou 5 pièces, avec un saut budgétaire considérable et les revenus ne suivent pas. Pour simplifier, à Paris, à l’achat, chaque enfant de plus correspond à 100000€ de plus… Dans des métropoles moins chères, la marche sera moins haute en apparence, mais avec le plus souvent la même difficulté pour la gravir parce que les revenus moyens y sont plus faibles que dans la capitale et sa banlieue. Voilà une raison majeure pour les ménages de ne pas procréer, on en a désormais conscience, ou de limiter leur nombre d’enfants malgré leur désir profond.

NRP : Quelles sont vos propositions tirées soit des mécanismes du marché, soit de politique publique, pour aider ou faciliter l’accession à la propriété ou à la location du logement familial ?

Henry Buzy-Cazaux : Plusieurs solutions existent. Évidemment l’aménagement du territoire : doter les villes moyennes, où l’on vit mieux avec de jeunes enfants, où se loger coûte bien moins cher, de l’attractivité nécessaire pour que les couples et les familles aient envie de s’y établir. Il y faut des crèches en nombre suffisant, des écoles, une offre pédagogique du meilleur niveau y compris pour l’enseignement supérieur, des infrastructures sportives et de loisir, une offre de santé adaptée, des maternités singulièrement ou encore des pédiatres.

Ensuite, la fiscalité peut faciliter l’accès au logement des familles. Les droits de mutation à titre onéreux par exemple, la taxe foncière pourrait être allégés pour les familles à partir du deuxième enfant. D’une manière générale, la fiscalité immobilière pourrait prendre en compte la structure familiale et être allégée pour les familles, comme elle l’est pour certaines catégories de nos concitoyens. On peut enfin imaginer une politique de ciblage des aides au logement pour les familles. La députée Constance de Pélichy vient ainsi de déposer une proposition de loi disposant la création d’un prêt à taux zéro pour les couples en voie d’avoir un enfant, pour agrandir un logement dont ils sont propriétaires ou pour en acquérir un plus grand.

D’autres gestes seraient importants : dans les PLU ou les PLUI, favoriser la surélévation et l’extension des maisons pour permettre l’habitat intergénérationnel avec la cohabitation de trois générations. On devrait aussi fluidifier définitivement les donations : la mesure qui s’éteint à la fin de l’année, et qui autorisait la donation en franchise de droit jusqu’à 100000€ pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale est salutaire et il faut la pérenniser. On pourrait d’ailleurs y ajouter le critère de donation à un couple dont la femme est enceinte. En somme, puisque la courbe démographique doit d’urgence être inversée, la créativité n’a pas de limite pour inciter les couples à procréer, ou plutôt pour lever les embarras qui les dissuadent de le faire.